МЕХАНИЗМ СНИЖЕНИЯ РИСКОВ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТОРОВ ПРИ ВЛОЖЕНИИ В ИПОТЕЧНЫЕ АКТИВЫ ПРИ ВНЕБИРЖЕВЫХ СДЕЛКАХ

 

Жукова О. В.,

к.э.н., доцент, заведующий кафедрой менеджмента и экономики спортивной индустрии имени В.В. Кузина, Российский  университет спорта

 

Mechanism for reducing the risks of private investors when investing in mortgage assets in over-the-counter transactions

 

Zhukova O. V.,

Candidate of Economics, Associate Professor, Head of the Department of Management and Economics of the Sports Industry named after V.V.Kuzin, Russian University of Sports

 

Аннотация. Проблема инвестирования частного капитала в ипотечные ценные бумаги при биржевых сделках связано с высокими трансакционными издержками эмитента и с риском досрочного погашения ипотечных обязательств. Целью настоящего исследования автор определил как поиск решений для привлечения доступных инвестиций при совершении ипотечных сделок онлайн, так как только в этом случае трансакционные издержки стремятся к нулю. Применение аналитического метода позволило ему классифицировать частных инвесторов по группам и разрешённым возможностям в соответствии с действующим законодательством. Так был создан механизм снижения рисков частных инвесторов при инвестировании в ипотечные активы путём совершения внебиржевых сделок в качестве первичных кредиторов с коротким сроком возврата предоставленных ипотечных займов (до 30 дней) и высоким комиссионным доходом (2% в месяц). Этому способствовало развитие российского федерального законодательства и принятие эмитентом («Ипотечный агент-ДОМ.РФ») предложения автора исключить банк из цепочки поставок закладных при секьюритизации ипотечных сделок ондайн на инвестиционной платформе. Принимать электронные закладные и страховать ипотечные активы он будет теперь путём интеграции на инвестиционной платформе. Это очередной этап развития в России финансовой инфраструктуры доступного жилья связанный с развитием цифровых технологийи бизнес-процессов. В период санкций спрос на однотраншевые ипотечные облигации вырос, так как ипотечные активы защищены от риска дефолта заёмщика поручительством АО «ДОМ.РФ», единственным акционером которого является государство.

 

Ключевые слова: ипотека, частное инвестирование, ипотечный актив, краудинвестинг. инвестиционная платформа.

 

Abstract. The problem of investing private capital in mortgage securities in exchange transactions is associated with high transaction costs of the issuer and the risk of early repayment of mortgage obligations. The author defined the purpose of this study as the search for solutions to attract affordable investments when making mortgage transactions online, since only in this case transaction costs tend to zero. The use of the analytical method allowed him to classify private investors by groups and permitted opportunities in accordance with the current legislation. Thus, a mechanism was created to reduce the risks of private investors when investing in mortgage assets by making over-the-counter transactions as primary creditors with a short repayment period of mortgage loans (up to 30 days) and a high commission income (2% per month). This was facilitated by the development of Russian federal legislation and the adoption by the issuer ("Mortgage Agent-HOUSE.RF") the author's proposals to exclude the bank from the mortgage supply chain when securitizing ondine mortgage transactions on the investment platform. It will now accept electronic mortgages and insure mortgage assets through integration on the investment platform. This is the next stage in the development of affordable housing financial infrastructure in Russia associated with the development of digital technologies and business processes. During the sanctions period, the demand for single-tranche mortgage bonds increased, as mortgage assets are protected from the risk of default of the borrower by the guarantee of JSC DOM.RF, the sole shareholder of which is the state.

 

Keywords: mortgage, private investment, mortgage asset, crowdinvesting. investment platform.

 

DOI: 10.56584/1560-8816-2022-3-165-174

 

Библиографический список

1.         Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 21.06.2021).Ст.31 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения : 24.03.2022).

2.         Федеральный закон от 02.08.2019 N 259-ФЗ (ред. от 20.07.2020) «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.zakonrf.info/ (дата обращения  24.07.2021). 

3.         Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» № 156-ФЗ.  с комментариями о закрытых паевых инвестиционных фондах для квалифицированных инвесторов.

4.         Федеральный закон №478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 25 декабря 2018 года.

5.         Жукова О.В. Ипотека для молодых. Формирование механизмов доступности ипотечных жилищных услуг для социально-значимых категорий граждан: молодые спортсмены, ученых, люди творческих профессий: монография // LAP LAMBERT Аcademic Publishing, Deutschland, 2017.

6.         Цыганов А.А. Вопросы развития ипотеки // Научные труды Вольного экономического общества России. – 2017. – Т. 207. – № 5. – С. 540–545.

7.         Bodie, Martin (April 1989). "Financial Deregulation and UK Housing Finance: The Relations between the Government and Building Societies Act, 1986."// Housing research. – 4 (2) – P. 92-104. DOI: 10.1080 / 02673038908720647 .

8.         Bruskin S.N., Brezhneva A.N., Dyakonova L.P., Kitova O.V., Savinova V.M., Danko T.P., Sekerin V.D. Business performance management models based on the digital corporation's paradigm // European Research Studies Journal. – 2017. – Т. 20. – № 4A. – С. 264–274.

9.         Felipe S. Iachan, Plamen T. Nenov. The Choice Channel of Financial Innovation// American Economic Journal: Macroeconomics vol. 13, no. 2, April 2021 (pp. 333-72) DOI: 10.1257/mac.20180429.

10.       Joshua Abel, Andreas Fuster How, Alp Simsek Do Mortgage Refinances Affect Debt, Default, and Spending? //American Economic Journal: Macroeconomics vol. 13, no. 2, April 2021(pp. 254-91.

11.       Tsvetkova, L., Bugaev, Y.,Belousova, T., Zhukova, O. (2021) “Factors Affecting the Performance of Insurance Companies in Russian Federation”, Montenegrin Journal of Economics, Vol. 17, No. 1, pp. 209-218 SCOUS, Q2 JEL classification: G1, G2, G22 DOI: 10.14254/1800-5845/2021.17-1.16.

12.       Kiran Farrelli, SaimonStivenson. Risk and profitability of private equity real estate funds// Global Financial Journal. Volume 42, November 2019, 100471.

 

13.       Hassan F. Golipour, Reza Tajaddini, Thi Ngoc Tram Pham. Studies in International Business and Finance // Research in the field of international business and finance. Volume 53, October 2020, 101202.

14.       Danica Wright, María B. Yanotti. Home advantage: The preference for local residential real estate // Pacific-Basin Finance Journal.

15.       Yongheng Deng, Quanlin Gu, Jia He.Reinforcement learning and mortgage partial prepayment behavior // Pacific-Basin Finance Journal 12 June 2020.

16.       Andi Duqi, Danny McGowan, Giuseppe Torluccio. Natural disasters and economic growth: The role of banking market structure // Journal of Corporate Finance 21 October 2021.

17.       Daniel Rösch, Harald Scheule. Systematic credit risk in securitised mortgage portfolios Journal of Banking & Finance Volume 122 , January 2021.

18.       Yongqiang Chu, Xinming Li, Tao Ma, Daxuan Zhao. Option compensation, risky mortgage lending, and the financial crisis Journal of Corporate Finance Volume 70 , October 2021.

19.       Jaroslav Horvath, Philip Rothman.Mortgage spreads, asset prices, and business cycles in emerging countries.// Journal of International Money and Finance. Volume 115 , July 2021.

20.       Zhukova O.V., Ermolaeva A.S., Shchegoleva N.B., Sekerin V.D. Influence of Unit Economic son the Development of Insurance Marketing Strategies Academy of Strategic Management Journal. – 2021.

21.       Yongqiang Chu, Xinming Li, Tao Ma, Daxuan Zhao. Option compensation, risky mortgage lending, and the financial crisis // Journal of Corporate Finance Volume 70 , October 2021.

22.       Jaroslav Horvath, Philip Rothman. Mortgage spreads, asset prices, and business cycles in emerging countrie // Journal of International Money and Finance Volume 115 , July 2021.

23.       Luigi Guiso, Andrea Pozzi, Paolo Emilio Mistrulli. The cost of steering in financial markets: Evidence from the mortgage market // Journal of Financial Economics14 May 2021.

24.       Jocelyn D. Evans Mari L. Robertson. The effects of the Fed’s monetary tightening campaign on nonbank mortgage lending // Economics Letters 17 July 2018.

25.       Амрик Сингх. Using commercial mortgage loans to assess risk and return in the lodging sector // Tourism Management 25 December 2019.

26.       Zhechun He, Peter Simmons. The impact of the minimum housing scale constraint on life-cycle risky asset and housing investment // Journal of Housing Economics 9, October 2021.

27.       Manuel Adelino, Kristopher Gerardi, Barney Hartman-Glaser. Are lemons sold first? Dynamic signaling in the mortgage market // Journal of Financial Economics 30 November 2018.

28.       Emanuele Bajo, Massimiliano Barbi. Financial illiteracy and mortgage refinancing decisions // Journal of Banking & Finance 3 August 2018.

29.       Peter J. Morgan, Paulo José Regis, Nimesh Salike. LTV policy as a macroprudential tool and its effects on residential mortgage loan // Journal of Financial Intermediation 23 October 2018.

30.       Yulia V. Veld-Merkoulova. Investment horizon and portfolio choice of private investors // International Review of Financial Analysis April 2019.

31.       Mardi Dungey, Firmin Doko Tchatoka, María B. Yanotti. Endogeneity in household mortgage choice // Economic Modelling, April, 2018.

32.       William Diamond, Tim Landvoigt. Credit cycles with market-based household leverage // Journal of Financial Economics Available online, 2021.

33.       Arzu Uluc, Tomasz Wieladek. Capital requirements, monetary policy and risk shifting in the mortgage market // Journal of Financial Intermediation 20 June 2018.

34.       Piotr Danisewicz, Chun Hei Lee, Klaus Schaeck. Private deposit insurance, deposit flows, bank lending, and moral hazard // Journal of Financial Intermediation Available online 25 March 2022.

35.       Gauri Bhat, Richard Frankel, Xiumin Martin. Panacea, Pandora's box, or placebo: Feedback in bank mortgage -backed security holdings and fair value accounting // Journal of Accounting and Economics November 2021.

36.       Afrasiab Mirza, Eric Stephens. Securitization and aggregate investment efficiency // Journal of Financial Intermediation Available online 21 October 2020.